Gayrimenkulün Değeri Nasıl Artırılır?

Kendinizi tanıtır mısınız?
1998’den beri Jones Lang La Salle’da çalışıyorum, farklı pozisyonlarda birçok sorumluluk üstlendim. Ocak 2007 tarihinden itibaren ise Jones Lang LaSalle Türkiye’den sorumluyum. Daha önce İngiltere’de Londra, Manchester, Norwich ve Birmingham merkezli ekiplerimle 50 ayrı alışveriş merkezinin yönetimi ve koordinasyonundan sorumluydum. ABD’de, Atlanta’da perakendecilik alanında, leasing, yönetim geliştirme ve pazarlama üzerinde yoğunlaşan bir iş deneyimim oldu. Eğitimimde gayrimenkul yönetimi üzerine yoğunlaştım. Aynı zamanda İngiltere’deki RICS - Sözleşmeli Müfettişler Kraliyet Kurumu’nun da bir üyesiyim.

Kısaca Jones Lang LaSalle’dan bahseder misiniz?
Jones Lang LaSalle, 55’i aşkın ülkede 450 şehirde faaliyet gösteren uluslararası bir gayrimenkul danışmanlık firmasıdır. Yerel, bölgesel ve küresel düzeyde, yatırımcılara ve işletme sahiplerine gayri menkul, proje ve yatırım yönetimi alanlarında entegre ve uzman bir hizmet sunmaktadır. Şirketimiz Amerika; Asya Pasifik ve EMEA yani Avrupa, Ortadoğu ve Afrika olmak üzere 3 yönetim bölgesinden oluşmaktadır. Türkiye yeni faaliyet göstermeye başladığımız ülkelerden bir tanesidir.
Jones Lang LaSalle, 1999 yılında LaSalle Partners Incorporated ve Jones Lang Wootton firmalarının birleşmesiyle kuruldu. Bu birleşme firmamızın gerçek anlamda global bir şirket olmasını sağladı. Dünya çapındaki başarılarımızdan ötürü 2006 ve 2007 yıllarında Forbes Platin listesine girdik, Forbes dergisinin “En İyi 400 Firma” listesi ile Fortune dergisinin “Çalışılacak En iyi 100 Firma” listesinde yer aldık.

Mevcut çalışmalarınız hakkında bilgi verebilir misiniz?
Jones Lang LaSalle Türkiye ofisi Ocak 2007 yılından itibaren faaliyet gösteriyor. Ancak, Türkiye’deki çalışmalarımız 1999 yılında Hyatt Regency’nin satışı ile başladı ve o zamandan beri, Swissotel, Çırağan, Four Seasons, Ceylan Intercontinental gibi otellerin değerleme raporlarının hazırlanması dahil olmak üzere birçok projede yer aldık. Tesis yönetimi alanında ise Procter&Gamble, Wella ve Motorola gibi şirketlerle çalışmalarımızı sürdürüyoruz. Yakın zamanda İstanbul Cevahir Alışveriş Merkezi’nin satın alınması ve yönetimi konusunda danışmanlık hizmeti verdik. Şu an için idari ofisimiz İstanbul’da bulunuyor, şirketimiz büyüdükçe İstanbul dışındaki diğer şehirlerde ofis açmayı da gündemimize alacağız.

Firma olarak alım-satım danışmanlığı, değerleme ve finansman çözümleri başta olmak üzere her türlü kurumsal finansman hizmetleri, araştırma, proje geliştirme ve mülk yönetimi konularında danışmanlık hizmeti veriyoruz. Şu an Türkiye’nin en büyük alışveriş merkezi olan İstanbul Cevahir Alışveriş Merkezi’nin yönetimini sürdürmekteyiz. Cevahir Alışveriş Merkezi’nin değerini arttırmak ve diğer alışveriş merkezleri arasındaki konumunu güçlendirmek için çalışmalarımızı sürdürüyoruz. Alışveriş merkezindeki birimleri yeniden yapılandırarak onu daha etkin ve daha popüler bir perakende destinasyonu haline getirmek için çalışıyoruz.

Türkiye pazarına giriş sebepleriniz nelerdi?
Uluslararası yatırımcılar 2003 yılından itibaren Türkiye’ye daha yoğun bir şekilde gelmeye başladılar. Son dönemde yabancı yatırımların sayısı artmaya devam ediyor. Türkiye dünyanın gelişmekte olan 10 ülkesi arasında yer alıyor. Biraz önce belirttiğim gibi, biz de Türkiye’de hizmet vermeye 1999 yılında Hyatt Regency Oteli’nin satışı ile başladık. Bugün geldiğimiz noktada, Türkiye’de daha yoğun bir şekilde faaliyet göstermeye başlamamızın nedeni, Türkiye’nin yabancı yatırımcılar açısından gelişmekte olan bir pazar olmasıdır. Türkiye, gerek yerli gerekse yabancı yatırımcılar için pek çok olanak sunuyor. Halen Türkiye pazarında Almanya, Hollanda, İngiltere gibi birçok Avrupa kökenli firma ve yatırımcı faaliyet gösteriyor. Bunun yanı sıra Rusya ile diğer EMEA ülkelerindeki firmalar, yatırımcılar ve perakendecilerin de Türkiye’ye olan ilgileri her geçen gün artıyor. Bizim hedef müşteri kitlemizin en başında da, Türkiye’de yatırım yapmayı planlayan uluslararası yatırımcılar yer alıyor.

Kurumsallık ve şeffaflık açısından Türkiye’nin profilini diğer ülkelere kıyasla nasıl buluyorsunuz? Bunu yatırımcılar nasıl değerlendiriyor?
Her sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de bazı firmaların daha kurumsal olduğunu, ne istediklerini ve ne yapmaları gerektiğini daha iyi bildiklerini görüyoruz. Bazı firmalar ise bizim tecrübelerimizden faydalanarak yol gösterilmeyi bekliyor, biz onlara destek veriyoruz. Şeffaflık açısından bakıldığında, Türkiye’de olumlu bir gelişme yaşanıyor. Artan yabancı yatırımcı sayısına bağlı olarak, hukuk, mevzuat ve diğer konuların ortak ele alınması ile birlikte, bunun daha da artacağına inanıyoruz. .

Gayrimenkul alımlarındaki bir diğer önemli konu ise, durum tespiti yani “due diligence” çalışmasıdır. Biz birçok ülkede faaliyet gösterdiğimiz için, yatırımcıların mülk alımında veya satışında ne tür bakış açılarına sahip olduklarını ve değerleme yöntemlerini çok iyi biliyoruz. Müşterilerimizle konuşurken tecrübelerimizi de işin içine katarak, yatırımcı gelmeden bu “due diligence” süresinde ortaya çıkabilecek konular için onlara yol gösteriyoruz. Çünkü satın almalarda veya birleşmelerde “due diligence” çok önemlidir. Yatırımcı bulma veya satış aşamasında satıcı firma ne kadar hazırlıklı olursa, bu süre daha rahat geçmekte, daha az zaman almaktadır. Hukuki, finansal, idari veya operasyonel konularda ortaya çıkabilecek soru ve sorunların önceden öngörülüp, ona göre önlem alınması veya düzenleme yapılmasıyla alım süreci daha rahat işlemektedir.

Sizce başarılı bir varlık yönetiminin temel faktörleri neler?
Varlık değerini etkileyen iki önemli etken bulunmaktadır. Bunlardan biri konumdur. Konum, bölgedeki fiziksel faktörlere bağlı olarak gelişebilir, aynı kalabilir veya bozulabilir. Konumuna bağlı olarak bir gayrimenkul, değer kazanır veya değer kaybeder. Diğer etken ise piyasa koşullarıdır.

Varlık yönetimi gayrimenkulün yatırım değerini arttırmaktır. Bu değişik yollarla yapılabilir. Gayrimenkulün değerini artırmak için yapılacak en önemli şey, gelirini artırmaktır. Bu da pek çok şekilde yapılabilir. Mevcut kiracılar ile yeniden kiralama yapmayı, alınan hizmet ücretlerini gözden geçirmeyi, eğer alışveriş merkezi için konuşuyorsak, daha etkin pazarlama yöntemleriyle gayrimenkulün değerini artırmayı, bu yöntemler arasında sayabiliriz. Ayrıca mağazalara değil, alışveriş merkezindeki hizmetlere de önem verilmelidir. Bu hizmetlerde de rakiplerinize göre bir fark yaratmayı başarırsanız, müşteri sayısında ve bağlılığında ciddi bir artış sağlayabilirsiniz.