İstanbul'da 1 milyon ev yıkılacak!

Türkiye'de gecekondulaşmanın en fazla yaşandığı kentlerin başında, tabii ki sürekli göç alan İstanbul  geliyor. Resmi verilere göre İstanbul'da tespit edilmiş kaçak bina ve gecekondu sayısı, 278 bin 462. Büyükşehir Belediyesi yetkililerine göre gerçek rakam ise bunun kat be kat üzerinde. Ancak ilçe ve beldelerdeki kaçak bina ve gecekondulara ilişkin eldeki toplu tek veri, yukarıda verdiğimiz sayı. Ayrıca tamamen kaçak kurulan ve bunun için de 'kaçak şehir' olarak adlandırılan Sultanbeyli ilçesiyle ilgili veriler de listede yer almıyor.

Kısacası bir gecekondu kenti denebilecek İstanbul'un bu durumunu değiştirmek, kenti deyim yerinde ise bu kaçak bina işgalinden kurtarmak için tarihi bir çalışmaya start verildi. Sözünü etitğimiz bu tarihi çalışmanın iki mimarı var. Birincisi Toplu Konut idaresi (TOKİ). Diğeri ise doğal olarak İstanbul Büyükşehir Belediyesi. İstanbul'un ilçe belediyelerinin de yer aldığı çalışmada önemli mesafeler kat edildi.

GERİ SAYIM BAŞLADI

Bu büyük projenin yasal zemini hazır ve önümüzde günlerdeki Meclis'ten büyük bir hızla çıkarılması bekleniyor. Özellikle İstanbul'da yıkımın hangi semtlerde başlayacağı netleşti. TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar İstanbul'da yıkımın başlayacağı 25 bölgenin adını ilk kez Ekonomist dergisine açıkladı.

Yakında büyük tartışmalarla kamuoyunun gündemine gelecek ve yaklaşık 1 milyon adet binanın yıkılıp yerine depreme dayanıklı yeni bir yapılaşmanın gerçekleştirileceği bu dev projeyi sizlere aktarıyoruz.

Seçim öncesinde Bayındırlık Komisyonu'nda kabul edilen ve TBMM Genel Kurulu'na gelmeyi bekleyen 'Dönüşüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı'nın yasalaşmasının ardından deprem riski yüksek bölgeler başta olmak üzere, gecekondular ve kaçak binalar yıkılacak. Yerlerine bölgenin özelliklerine göre çok veya az katlı konutlar ile yeşil alanı, otoparkı, alışveriş merkezi, okulu, sağlık ocağı olan modern yerleşim yerleri inşa edilecek.

Türkiye genelinde kentsel ve kırsal tüm alanlarda sağlıklı, modern yerleşim yerlerinin kurulması amacıyla hazırlandığı iddia edilen Dönüşüm Alanları Yasa Tasarısı, konut sektöründe yıllarca sürecek bir canlılık yaratacak. Büyükşehir olan kentlerde büyükşehir belediyesi meclisinin kararıyla ilan edilecek dönüşüm alanlarındaki her türlü arsa, arazi ve yapıyla ilgili tasarruf yetkisi, yasa gereği belediyelere verilecek. Çalışmada sadece İstanbul'da bu çalışma kapsamında yer olan 1 milyon 200 bin binadan 1 milyonunun yıkımı öngörülüyor.

ÖNCE DEPREM RİSKİ OLANLAR

Yasa, deprem riski altındaki İstanbul'daki yapı stokunun dönüşümünü sağlayacak. İstanbul Büyükşehir Belediyesi, 1 milyon 200 bin binadan 1 milyonunun etaplar halinde yenilenmesini öngörüyor. Ancak bu işlem, birinci derece deprem riski taşıyan bölgelerden başlayacak. Risk altındaki bölgelerde bulunan tüm bina stokunun durum tespitini yapan İstanbul Büyükşehir Belediyesi, diğer bölgeler için de çalışmalarını sürdürüyor.

Zeytinburnu, Küçükçekmece bölgeleri bu dönüşümde başı çekerken, gecekondunun ve kaçak yapılaşmanın yoğun olduğu Maltepe, Kartal, Gaziosmanpaşa, Fatih, Beyoğlu, Bağcılar ve Güngören acil dönüşüm listesinde yer alıyor.

Dört koldan kentsel dönüşüme hazırlandıklarını söyleyen İstanbul Büyûkşehir Belediyesi Genel Sekreter Yardımcısı İrfan Uzun, bunu yaparken birinci önceliklerinin deprem riski altındaki bölgeler olduğunu ifade ediyor. İstanbul'daki 1 milyon 200 bin yapıdan sağlıksız olan 1 milyonun değiştirilmesi gerektiğini kaydeden  Uzun, "Ama bu ha deyince olmaz. Etap etap olacak. Bunların hepsi olacak. Gelişen nüfusa uygun olarak da konut üretmemiz gerekiyor. Bu konutları ille büyükşehir, TOKİ üretecek diye bir koşul yok. Bu konuda özel sektörün de devreye girmesi lazım" diyor.

KAYNAK ARAYIŞI SÜRÜYOR

İstanbul'daki devasa dönüşümün finansmanı için kaynak arayışları ise devam ediyor. Rantı yüksek bölgelerde projelerin kendi kendini finanse etmesi öngörülüyor. Zeytinburnu, Fatih, Beyoğlu gibi kent merkezlerindeki bölgelerde özellikle Körfez sermayesinin ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının

üretilecek projelere ortak olmak için şimdiden girişimlerde bulundukları ifade ediliyor. Risk altında olmasına karşın rantı düşük bölgelerde ise kamu kaynaklarının devreye alınması düşünülüyor. Tarihi ve kültürel dokunun korunmasına yönelik dönüşüm projeleri içinse AB fonlarından kaynak alınması planlanıyor.

Tasarı, dere yatağı gibi riskli bölgelerde sorunun çözümü için idareye büyük kolaylık sağlıyor. Mevcut yasalar, buralardan kaldırılacak konutar için hak sahiplerine muadil bir bölgeden yer gösterilmesini şart koşarken; yeni yasa, eşleştirme zorunluluğunu ortadan kaldırıyor. Ancak belediyenin sorunu çözmesi şartı devam ediyor.

VATANDAŞIN RIZASI OLACAK

Her ne kadar dönüşüm yasası, belediyelere geniş yetkiler verse de vatandaşın rızasını almadan yapılacak projenin başarı şansının olmadığı belirtiliyor. "Hak sahiplerinin yüzde 90'ı karşı çıkıyorsa; sizin bölgenin tamamını kamulaştırma gücünüz olamaz. Yasal olarak bu yetkiniz olsa da kamulaştırma parasını nereden bulacaksınız" diyen Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürü Hami Yıldırım, "Hiç bir Arap sermayesi, Fatih'in tamamını kamulaştıramaz" diyor.

Dönüşüm alanlarında oyuncular; belediye, özel sektör ve mal sahibi olarak belirleniyor. Ancak idare isterse, TOKİ devreye girebiliyor ve belediye adına işi yürütüyor.İstanbul için neler yapılıyor?

İstanbul'daki çarpık yapılaşmanın ana konusunu oluşturan gecekonduları ortadan kaldırmaya yönelik yürütülen çalışmalar, 'Kentsel  Dönüşüm', 'Kentsel Yenileme' ve 'Özel Proje Alanları' olmak üzere üç başlıkta toplanıyor.

İstanbul'da yürütülen bu türden projelerin en önemli adresi ise hiç kuşkusuz İstanbul Büyükşehir Belediyesi bünyesinde faaliyet gösteren İstanbul Metropoliten Planlama ve Kentsel Tasarım Merkezi (İMP). İstanbul'da yürütülen 'Kentsel Dönüşüm' ve 'Kentsel Tasarım' projelerinin altında, bu merkezin imzası bulunuyor. Bu merkezin başında ise İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkan Danışmanı  Prof.  Hüseyin Kaptan yer alıyor. Kaptan, 2010 yılına kadar başta Kartal ve Küçükçekmece olmak üzere İstanbul'un  önemli merkezlerinde birçok önemli projeye başlamayı hedeflediklerinin altını çiziyor.

EN KAPSAMLISI TOKİ'DEN

Bu üç ana başlıktaki projelerin kuşkusuz en kapsamlı olanını ise 'Kentsel Dönüşüm' adı altında TOKİ tarafından yürütülen veya başlanması planlanan projeler oluşturuyor. Peki TOKİ, İstanbul'da nerelerde Kentsel Dönüşüm Projeleri uygulayacak? İşte bu sorunun yanıtını TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar, şu şekilde yanıtlıyor:

YIKILIP YENİDEN YAPILACAK SEMTLER

"Küçükçekmece bölgesinde Kayabaşı, Ayazma, Halkalı, Sefaköy; Küçükçekmece gölü ile İkitelli kenarındaki gecekonduları kaldıracağız. Bağcılar ve Göngören'de gecekondu tarzında değil ama kaçak ve çarpık yapılaşma tarzında çok bina var. Buraların elden geçirilmesi lazım. Eminönü ve Fatih'in çok ciddi yenilenmesi gerekiyor; Küçük Langa, Kadırga Bölgesi, Manifaturacılar Çarşısı 'nın, Unkapanı'nın  alt kısmındaki bölgenin  hemen yenilenmesi lazım. Diğer yandan Fatih'te hem Sulukule, Karagümrük hem de Küçükmustafapaşa'yı, Beyoğlu'nda da Hacı Hüsrev'i elden geçirmemiz gerekiyor.

Aynı şekilde Sarıyer, Derbent'te Armutlu'da, Karanfilköy'de var. Gaziosman Paşa'da Malkoçoğlu'nu ciddi elden geçireceğiz. Yine burada Yüzüncüyü Mahallesi'nin; Kadıköy'de Fikirtepe'nin mutlaka yenilenmesi lazım. Emekevleri; Üsküdar'ın arka mahallelerinin, Örnek Mahallesi'ndeki gecekonduların kaldırılması gerekiyor. Sultanbeyli'nin hem gecekondudan hem kaçak yapılaşmadan arındırılmalı. Maltepe, Kartal, Tuzla'da gecekondular var. Hepsinin elden geçmesi lazım."

BELEDİYE YASA ÇIKAR ÇIKMAZ HAREKETE GEÇECEK

Kentsel dönüşüm fikrinin mimarlarından olan Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürü Dr. Hami Yıldırım ile sistemin uygulama esaslarını konuştuk.

DÖNÜŞÜM YASALARI NELERİ KAPSIYOR

Önümüzdeki günlerde Meclis genel kuruluna havale de edilecek olan ve komisyonda yeniden ele de alınacak olan dönüşüm yasalarının neleri kapsayacağı ve gelen eleştirileri sorduğumuz Yıldırım şunları söyledi:

"Kaçak yapılar (kendi mülkünde olan ama mevzuata aykırı yapılanlar) ve gecekondular (kendi mülkü dışındaki bir arsaya yapılan konutlar) birinci grubu oluşturuyor. İkinci grup, afet riski altındaki yerleri kapsıyor. Türkiye genelinde ana fayların üzerine yerleşmiş şehirlerimiz var. Buralarda yaşayanlar ciddi risk altında. Bu anlamda barındırdığı nüfus göz önüne alındığında İstanbul başta geliyor.

SİSTEM NASIL İŞLEYECEK

Yıldırım sistemin nasıl işleyeceğini ise şöyle özetliyor:

"Bir bölge öncelikle dönüşüm alanı ilan edilecek ve 30 gün süreyle askıda kalacak. Bu süre içinde ilana itiraz edilebilecek. Daha sonra belediye üç yıl içinde projesini açıklayacak; daha sonra hak sahipleriyle anlaşmaya çalışacak. Dönüşüm alanı içinde yıkılacak bir konutta oturan kiracıysa, yeni yapılacak konutlardan satın alma hakkı verilecek. Konut ücreti, 20 yıl vadeyle taksitlendirilecek.

Arazi sahibi ise kendisine arsası karşılığı oranında yeni yerden konut verilecek, Konut istemezse arsasının karşılığında para ödenecek. Ama yıkılacak bina gecekondu ise yani başkasının arazisine yapılmış bir binaysa hiçbir ödeme yapılmayacak. Kiracılara tanınan konut satın alma hakkı, onlara da tanınacak. Kaçak bina ise yani kendi arsası üzerine ruhsatsız bina yapılmış ise sadece arsası karşılığı konut alma hakkı verilecek."

Aysel Alp - Okhan Şentürk / Ekonomist