YAPTIĞIMIZ araştırma ve soruşturmaya göre, özellikle 1990 öncesi inşa edilen yapılar, - Deniz Kumu (Yıkanmamış ve Tuzlu su),
( Kumun yıkanmış olması gerekli )
- Düz İnşaat Demiri, (Nervürlü demir olması gerekli )
- Zemin durumuna bakılmaksızın Temellerin münferit veya mütemadi sistemde yapılması ( Temel lerin radye jeneral olması gerekli )
- İstanbul’un o zaman 2.sınıf deprem bölgesinde olması dolayısıyla, projede daha az demir kullanılmış olması, (eski uygulama 15-18 kg/m2 - yeni uygulama 35-40kg/m2 )
- Betonun elle karma veya Betonyerle elde edilmesi, (Hazır beton kullanılmamış olması sebebiyle beton kalitesinin C.20-25 yerine C.9-10 gibi düşük kalitede oluşu)
- İstanbul’un 1.sınıf Deprem Bölgesi,olmasından sonra beton-demir –donatı şartlarının ağırlaştırılması,
- Temel alanında bohçalama olmadığından, temel/bodrum kat demir donatısında korozyon tahribatı olması,
- 1999 Yılından önceki Yönetmeliklerinin hükümlerinin yapı güvenliği ve statik yönünden yetersiz oluşu,
- 2007 Deprem yönetmeliğinin Baz alınmasıyla 1999 öncesi binalar ile 30 yılı aşkın ekonomik ömrünü doldurmuş binaların çürük varsayılmasıgibi nedenlerden, güvensiz ve Riskli yapılar olarak nitelendirilmekte olduğundan , bu yapıların yıkılıp ,yenilenmesi ön görülmektedir.
45 YILLIK BİNALAR
Bu itibarla, binamızın 45 aşkın süredir kullanımda olması, eski Deprem Yönetmeliklerine ve eski teknolojiye göre inşa edilmiş bulunması, gerek beton miktar ve kalitesi ve gerekse demir miktarı ve nervürlü olmayışı, bizleri zorunlu olarak bir karar almaya zorlamaktadır.
Bu yönden Çevre Bakanlığının üzücü yaptırımlarına maruz kalmadan, binamız için kendimiz müteahhit bularak, yeni bir yapı yaptırmamız kaçınılmaz görünmektedir.
Yaptığımız incelemelere göre “Kentsel Dönüşüm” yoluyla yeni bina yapımı için izlenecek prosedür şöyle tesbit edilmiştir.
1. Öncelikle Kat maliklerince mevcut binalarının kat karşılığı ve/veya para takviyesi yoluyla yeniden yapılması hususunda karar alınması istenmektedir. Bunun için önerilen 1.nci.adım için her daire sahibinden “Binanın yenilenmesini isteyip istemediği beyanını belirtilen bir yazı ile işe başlanması şeklindedir.
2- Site Yönetim ve/veya görevlendirilecek kişilerin, çeşitli müteahhitlerle temasla teklifleri toplamaları ve bunu kat maliklerinin görüşüne sunarak, Müteahhit seçimini sağlamaları önerilmektedir.
3- Seçilen Müteahhit’le Kat Maliklerinin en az 2/3 çoğunluğunun muvafakat imzaları ile sözleşme akdedilmesi gerekecektir.
4- Kat Maliklerinden herhangi birinin veya birkaçının Çevre Bakanlığı’nca yetkilendirilmiş bir kuruluştan “Deprem Riski Raporu” nun talep etmesi, ve bununla ilgili belgeleri (Tapu –dilekçe )Deprem Riski hazırlayacak kuruluşa vermesi yeterli sayılmaktadır.
5- Yetkili Kentsel Dönüşüm firmasınca hazırlanan “Deprem Riski Raporu” (15 gün içinde) onay için, Kentsel Dönüşüm yetkili firması tarafından Bakanlığa gönderilir.
6- Bakanlıkça onaylanan rapor doğrudan ilgili Tapu Müdürlüğüne gönderilir ve beher dairenin tapu kaydına “Riskli Yapı” şerhi düşülür.
7- Tapu dairesi 10 gün içinde, beher kat malikine Riskli yapı olması dolayısıyla, 60 gün içinde binalarını yıktırmasını tebliğ eder.
8- Binaların kat malikleri tarafından yıktırılmaması halinde, Tapu İdaresi, Çevre Bakanlığı İstanbul İl Müdürlüğü ne durumu bildirir. Burası da, ilaveten 30 gün daha süre vererek,kat maliklerine binalarının yıkımı için tebligat yapar..
9- Bu ek süre içinde de bina yıktırılmamış ise, bina resmi makamlarca yıktırılır ve yıkım bedeli için tapu payı üzerine daire sahibi aleyhine ipotek konur.
10- Kat Maliklerinin Daha önceden bir Müteahhitle anlaşılmış olması halinde, Tapu’dan Kat Maliklerine gelecek yıkım tebligatını takiben, yöneticilikçe tüm daire sahiplerine Noter yoluyla tebligatta bulunularak, Kat Malikleri Kuruluna davet edilir.
11- Noter Tebligatına istinaden Toplanan Kat Malikleri Kurulu, Bakanlıkça istenen “Bina Ortak Karar Protokolü” için en az 2/3 çoğunlukla Karar vererek “Binaların Deprem Raporuna istinaden” yıkılmasını, yeni yapılacak binanın daire konum ve paylaşımı v.s. gibi yasal olarak istenen hususlara ait kararları alarak, hazırlanan “Bina Ortak Karar Protokolü” nü imzalar Toplantı sonrası, toplantı kararları (ortak protokol) yine tüm kat maliklerine Noter yoluyla tebliğ edilir.
(Şayet 2/3 çoğunlukla karar alınamazsa, bu takdirde son derece riskli ve üzüntülü bir yola girilmiş olur ve bina’ nın yıkımı hiçbir şekilde durdurulamayacağından büyük sıkıntı yaşanır.)
12- Toplantı da 2/3 çoğunlukla hazırlanan protokol, toplantı sonrası tebligatlardan sonra Çevre Bakanlığı İl Çevre Müdürlüğüne verilir.
13- Çevre İl Müdürlüğü, karara katılmayan kat maliklerine ait dairelerin değerinin tesbiti için SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) na başvurur 15 gün içinde, karara katılmayan dairelerin fiyatı belirlendiğinde, bu daireler, satışı için diğer kat maliklerine açık artırma ile arz edilir.
İTİRAZ İNŞAATI DURDURMAZ
(Burada, SPK, riskli daire olduğu için dairenin satış fiyatını emsale göre çok düşük tespit etmektedir.)
14- Bu işlemden sonra, karara katılmayan kat maliklerine ve diğer kat maliklerine de satılamayan daireler, Çevre İl Müdürlüğünce tapu’ya bildirilerek, mülkiyeti hazine adına tescil edilir. Ve SPK ca tesbit edilen düşük tapu bedeli, ilgili daire sahibine engeç beş yıl içinde bakanlıkça ödenir. (Satış bedeline yapılacak itirazlar inşaat sürecini durdurmaz)
15- Bu işlemleri takiben, yeni yapılacak yapının proje ve yapı ruhsat işlemleri tamamlanarak, yapı ruhsatının alınmasından itibaren bir hafta içinde, tapuda kat irtifakı kurularak, yeni daire tapuları, protokole imza koyan daire sahiplerine verilir.
EK SÜRE VERİLECEK
Bu Kentsel Dönüşüm Yasasının ve Yönetmeliklerinde, gözden kaçırılmaması gereken çok önemli hükümler dikkati çekmektedir.
“Riskli bölgelerde bulunan veya riskli binası olan kat malikleri, şayet kendileri binalarını yıkmazlarsa, Bakanlıkça süre verilerek maliklerinden veya kanuni temsilcilerinden binalarının yıkımının istenmesi ve yıkımını yapmadığı takdirde Bakanlıkça yıktırılmasıdır. Bu Mevzuat açıkca göstermektedir ki, er veya geç ekonomik ömrünü doldurmuş ve peşinen riskli kabul edilen binalar yıktırılacaktır. Ayrıca, Bakanlıkça son günlerde yapılan bir açıklamaya göre de başvuru halinde, Rapor parası veremeyen mülk sahiplerine Deprem Risk Raporunun bedeli de Bakanlıkça karşılanacaktır.