Referans Gazetesi yazarı Yiğit Bulut, bugünkü köşesinde konut sektöründe son günlerde yaşanan kafa karışıklığını ele aldı.
Konut alırken 'algılamanızı' bozmalarına izin vermeyin
Aşağıdaki yazının bazı bölümlerini bir emlak yayınında da paylaşmama rağmen, konu hakkında son dönemde o kadar çok örnek ile karşılaşıyorum ki, daha da yayılması açısından bazı noktaları bu köşede de ele almak ve özellikle devam eden projelerden alım düşünenlere aşağıda vereceğim örneklerdeki duruma düşmeyin uyarısında bulunmak istiyorum.
Alım düşünen ve bu düşüncesi ile hareket ederek belli bir süreç geçiren bir dostumuzun yaşadıklarını kendi mesajından öğrenelim: “İstanbul Maslak bölgesinde bir süre önce başlayan yeni bir projeden küçük bir daire aldım, alım sırasında bana elde kalan son 6 daireden biri olduğunu ve haftaya zam geleceğini, çabuk karar vermem gerektiğini söylediler. Dün aynı projeden alım yapmayı düşünen ve daha düşük bir teklif veren arkadaşıma geri döndüler ve dolar bazında benim aldığımın yüzde 25 altında bir fiyatı hem de vadeli kabul ettiklerini bildirdiler. Ayrıca üzülerek öğrendim ki, projenin neredeyse yarısına yakını hâlâ satılmamış. Burada ben size iki soru sormak istiyorum. 1- Bana “dairemiz kalmadı” diyerek karar almaya zorlayanlar, yanlış bilgi vermekten dolayı suçlu değiller mi?
2- Bir süre önce daha yukarıda olan fiyat nasıl bu kadar aşağı gitti?"
Fiyatlar çökme döneminde
Değerli dostlar, gördüğünüz gibi durum gayet net ve yukarıdaki mesaj, hepimizin son dönemde yaşadıklarına sadece küçük bir örnek. Sizin de başınıza mutlaka benzer olaylar geldi. Bu noktada yakın çevremde gördüğüm başka olayları da aktarabilirim. Yukarıdaki örnekte beyefendinin bahsettiği projeden bir yakınım da banka kredisi ile ev almak istiyordu, gitti konuştu, ona da “son daireler, aman kaçıyor” dediler, sonunda sağduyusu ağır bastı (daha doğrusu ben ikna etmek için çok uğraştım) ve almadı.
Şimdi aynı daireyi yüzde 20-25 düşük bir fiyatla hâlâ kendisine teklif ediyorlar. Bir başka örnek vereyim. Bir arkadaşım Çekmeköy bölgesinde daha bitmemiş bir projeden alım yapmak istiyordu, kendisine ilk verilen teklif “dörtte biri peşin gerisi banka kredisi tamamının hemen denmesi” şeklindeydi, alamadı, süre geçti şimdi banka kredisi olmadan firma fiyatı da indirerek faizsiz 12 ay taksit yapmayı kabul ediyor.
Peki bunlar neden oluyor? Kullanılan pazarlama taktikleri bölümünü sona bırakıyor ve “piyasa gerçeklerinden” yola çıkarak konuyu irdelemek istiyorum. En geçerli sebep, konut fiyatları realizasyon yani “çökme” döneminde. Buradaki “çökme” terimini lütfen yanlış anlamayın, dünya genlinde bütün fiyat trendleri “tepe-dip” veya başka bir deyişle “zirve-çöküş” mantığı içinde yol alır. İçinde bulunduğumuz süreç geri çekilme dinamiğinin sınırı. “Bütün fiyatlar realizasyona uğrar” mantığını isterseniz sermaye piyasaları grafiği üstünde görsel hale getirelim. Aşağıda İMKB-100’ün realizasyon dönemlerini görüyorsunuz.
Peki “realizasyon” harici yukarıda bahsettiğimiz “pazarlama” taktikleri nasıl değerlendirilmeli?
Pazarlamaya dikkat edin
Değerli dostlar, bu tip olayların oluşmasında diğer bir etken ise pazarlama teknikleri. Özellikle bu tip yeni projelerde müşteride “mani” yaratılır ve “aman gidiyor, bitti” algılaması içinde “kalmadı, sıra var” gibi bir psikoloji içinde alıcının objektif değerlendirme kriterleri zarar görür. Yukarıdaki mesaj da bu yapıya örnek.
Yeni başladığında “aman bitti” mantığı içinde fiyatı sorgulamayanlar, toz duman kalkıp, gerçekler oturunca realite ile yüz yüze geliyorlar. Bu arada bir not düşelim ve Referans’ın son dönemde çıkan bir haberini aktarayım, geçtiğimiz haftalarda basında yer aldı: “Konuta yönelik taleple fırlayan fiyatlar, yüksek faizler, seçim belirsizliği derken gevşeme eğilimine girdi. Bursa dışındaki dört büyük şehirde mayısta konut fiyatı yüzde 1,3 ile yüzde 6,3 oranında geriledi.” Dikkat edin sadece mayıs ayında yüzde 5 üzerinde geri çekilme olmuş.
Sonuç: Konut alma kararı verirken, algılamanızın bozulmadığından emin olun. Algılamanız bozulur ve “mani” ile hareket eder noktaya itilirseniz, sonuçlar çok üzücü olabilir.
Faiz çok yüksek
Not 1: Talebin düşmesinde bir başka alt dinamik de faizin yüksek olması. Ne dersiniz, hemen arz edeyim. Kredi veren tarafından örneklendirerek konuya devam edelim. Lütfen dolar-YTL ilişkisini gösteren grafiğe bakın ve sorgulayın. Türkiye'de banka satın alarak yerleşmiş bir kurumsunuz, yurtdışından dövizi getirip YTL'ye çeviriyorsunuz, Türk halkına yıllık yüzde 20 üzerinde bir faiz ile satıyorsunuz ve aynı anda paranızı geri tahsil ettiğiniz anda (aylık faizli geri ödemeler halinde) dönüp daha düşük bir kurdan dövizinizi yerine koyabiliyorsunuz. Bugün gördüğüm bono faizinin yüzde 18-19 civarında olduğunu düşünürseniz, yukarıdaki mekanizmanın "parayı satana ne kadar büyük kâr, alana yani kredi kullanana ne kadar büyük zarar yazdığını" siz sorgulayın. Dünya üzerinde en kârlı iş; yüksek faiz olan bir ülkeye para sok, kur düşük-yatay kalabiliyorsa, hatta düşmeye devam ediyorsa, senden kârlısı olmaz.
Not 2: Aşırı arz, yüksek faiz ve siyasi belirsizlik sonucu emlak fiyatları, yaptığı zirveye göre benim tespitlerimle yüzde 20'lere kadar geri çekilmiş durumda. "Ne kadar devam eder?" derseniz, 2006 Mart başından itibaren başlayan cumhurbaşkanı seçimi ile ilgili belirsizlik dağılmadığı sürece, daha açıkçası genel seçimler yapılıp tren öngörülebilir bir raya dönmediği sürece, gerilemenin devam etmesi veya fiyatlarda yataylaşma mümkün. Burada önemli ayrıntı, biriken arz seçimden çıkacak yeni siyasi yapı ile (dünya piyasaları da olumlu kalmaya devam ederse) eritilebilecek mi?
Sonuç 4: Emlak almayı düşünüyorsanız, dünya piyasalarının seyrini, muhtemel seçim sonucu senaryolarını ve borçlandığınız faizin maliyetini, çok ciddi kriterler tanımlayarak takip etmenizde yarar var.
referans