Tapu Kanunun 35. ve 36. maddesini değiştiren kanun tasarısı TBMM ‘ye sunuldu.


Tapu Kanunun 35. Madde değişikliğinin incelemesi 

Tasarı incelendiğinde Tapu Kanunun 35. maddesinde önemli değişiklikler yapıldığı görülmektedir. Bu değişikliğin en önemlisi mütekabiliyet ilkesinin kaldırılmış olmasıdır.

Tasarı incelendiğinde aşağıdaki değişiklikler tespit edilmiştir. Buna göre ; 

a) Taslakta yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediniminde kanuni kısıtlamalar muhafaza edilmiştir. Kanuni kısıtlamalar 2644 Sayılı Tapu kanunu, 2565 SayılıAskeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile 1062 Sayılı Mukabele-i Bilmisil Kanunu’dur. Söz konusu kanuni kısıtlamalar yeni tasarı ile korunmuştur. 

b) Yeni tasarıda mütekabiliyet kuralı yerine Dışişleri Bakanlığının görüşü ile Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenecek ülke vatandaşları Türkiye’ de taşınmaz ve sınırlı ayni hak tesis edebileceklerdir.

Açıklama: 1934 yılında yürürlüğe giren 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun günümüze kadar, yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin süre gelen karşılıklılık (mütekabiliyet )ilkesi tasarı ile kaldırılmaktadır. Bakanlıkların belirleyeceği ülke vatandaşları taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilecektir. Bu ülkeleri belirlerken Dışişleri Bakanlığının görüşünün esas alınacağı anlaşılmaktadır. Dışişleri Bakanlığının görüş bildirirken, ülke belirlemede neyi kıstas alacağı tasarıda belirtilmemiştir. Bu belirlemede, ülkeler arası ekonomik, sosyal ve siyasi ilişkiler esas alınacaktır. Söz konusu düzenleme ile yabancı gerçek kişilerin ediniminde karışıklılık ilkesi yasadan çıkarılarak, bakanlıklara çok geniş bir belirleme yetkisi verilmektedir.  

c) Yabancı gerçek kişilerin edinebileceği taşınmaz ve bağımsız sürekli hak (*) sınırı tasarı ile 30 Hektara (300.000 M2) çıkarılmıştır. Ayrıca bu miktar Maliye ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığının müşterek kararı ile iki katına 60 Hektara (600.000 M2) çıkarılabilmektedir.

Açıklama: Taslak ile mevcut yasada 2,5 Hektar(25.000 M2)olan yabancı gerçek kişilerin edinebileceği taşınmaz ve bağımsız ve sürekli hakkın üst sınırı on kattan fazla artırılarak 30 Hektara çıkarılmış, bu miktarın iki katına kadar çıkarılabileceği düzenlenmiştir. Tapu Kanununun 1934 yılında yapılan ilk düzenlemelerinde yabancı gerçek kişilerin köy sınırları dışında kalan arazinin 30 Hektar (300.000 M2) üzeri araziye sahip olabilmeleri Bakanlar Kurulu iznine bırakılmıştı. Kanuni mirasta bu hükmün dışında tutulmuştu. Yeni tasarı ile alan sınırlaması genişletilerek, Ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde, bu alanı iki katına çıkarma yetkisi Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığının müşterek kararına bırakılmıştır. 

(*) Bağımsız ve sürekli hak: 30 yıl ve daha fazla süreli olarak tesis dilen, taşınmaz olarak tapuya tescil edilen üst(inşaat) ve kaynak irtifak haklarıdır.

d) Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığına yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilecekleri yerleri belirleme yetkisi verilmektedir.

Açıklama: Tasarı ile Maliye,  Çevre ve Şehircilik Bakanlığına, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak (*) edinebileceği yerleri belirleyebilme yetkisi verilmiştir. Bakanlıkların İl, ilçe, imar planı, koordinatları belirlenmiş alanlar ve bunların belirli oranları olarak belirleme yetkisi bulunmaktadır. Bakanlıklar bu yetkiyi kullanırken, sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora vefauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerleri dikkate alacağı düşünülmektedir.  

e) Miras intikali, tasarı ile kısıtlama kapsamına alınmıştır. Bakanlıklarca belirlenen listede yer almayan ülke vatandaşlarının miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı ayni haklar tasfiye edilecektir.

Açıklama: Kanuni miras ile sözleşmeden doğan mirasçılık(vasiyet ve miras mukavelesi) ayırt edilmeden miras intikali kısıtlama kapsamına alınmıştır. Mevcut Yasada taşınmaz ve sınırlı ayni hakların kanuni miras yoluyla edinimi kısıtlama dışında tutulmuşken, tasarı ile bu edinimlere de kısıtlama getirilmiştir. Böylece kanuni ve sözleşme ile mirasçı olanlar Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgesi Kanunu kapsamındaki taşınmazlar ile Mukabele-i Bilmisil Kanunu kapsamında taşınmaz edinemeyecekleri gibi tapu kanununda yer alan kısıtlamalara göre 30 Hektarın üzerinde taşınmaz malları miras yoluyla edinemeyeceklerdir. Yine bakanlıların belirlediği liste dışında kalan ülke vatandaşlarının miras yoluyla edindikleri taşınmazlar, tapuda intikalinin yapılması sonrasında tasfiye hükümleri gereğince tasfiye edilecektir.

f)  Tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, sadece özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilecektir.

Açıklama: Taslakta mevcut yasa düzenlemesi aynen korunmuştur. Böylece söz konusu şirketler özel kanun hükümleri kapsamında, Turizmi Teşvik Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu ve Petrol Kanunu kapsamında Türkiye’de taşınmaz ve taşınmaz üzerine tesis edilen sınırlı ayni hak edinebilecektir.

g) Yabancı gerçek kişiler ve tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketi dışında tüzel kişilerin Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinme olanağı bulunmamaktadır.

Açıklama: Mevcut yasadaki düzenleme aynen korunmuştur. Düzenlemeye göre yabancı gerçek kişiler ile tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındaki vakıf, dernek, cemaat, fon, birlik gibi yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinme olanağı bulunmamaktadır. Bu tür tüzel kişilerin talepleri tapu müdürlüklerince doğrudan ret edilecektir.

h) Taslak ile gayrimenkul rehinine kısıtlama getirilmemiştir. Mevcut yasadaki düzenleme muhafaza edilmiştir.

Açıklama: Gayrimenkul rehininin Türkiye ‘de ki yaygın uygulaması ipotek işlemidir. Bakanlıkların belirleyeceği listede bulunmayan ülke vatandaşları ile tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine serbestçe ipotek tesis edilecektir. Burada ülke sınırlaması bulunmamaktadır. İpoteğin anapara veya üst sınır ipoteği olması önemli değildir. Her türlü ipotek serbestçe tesis edilebilecektir. Ancak gerek mevcut yasada ve gerekse tasarıda, tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındaki tüzel kişiler lehine (dernek, vakıf, fon, finans kurumu v.b) lehine ipotek tesisi imkânı bulunmamaktadır.

ı) Yabancı gerçek kişinin yapısız taşınmaz satın alınması halinde, 2 yıl içinde yapacağı projeyi Bakanlığa verecektir.  Proje bakanlıkça onaylanırsa bu husus tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilecektir. 2 yıl içinde bakanlığa başvurulmaması veya projenin gerçekleşmemesi halinde tasfiye hükümleri uygulanacaktır.

Açıklama: Tasarı ile yabancı gerçek kişilerin tarımsal nitelikte tarla, bahçe, nitelikli tarımsal arazileri de satın alma imkânı getirilmektedir. Yasanın aradığı ve kısıtlama getirdiği husus, taşınmazın yapısız olması halidir(arsa ve arazi) .Bu taşınmazların satın alınması halinde proje geliştirilerek ilgiliBakanlığa sunulacaktır. Projenin bakanlıkça onaylanası gerekmektedir. Projenin bakanlıkça onaylanması halinde bu husus taşınmazın kayıtlı olduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilecektir.  Tasarıda projenin ne tür projeler olacağı belirtilmemiş, buna ilişkin bir sınırlama konmamıştır. Bu nedenle bu projenin sadece yapıya yönelik olma zorunluluğu bulunmamaktadır. Tarım, hayvancılık, inşaat, turizm, sağlık vs gibi projelerde geliştirilebilecektir. Süresi içinde müracaat edilememesi veya projenin gerçekleşmemesi halinde tasfiye hükümler getirilmiştir. Proje hangi bakanlığı ilgilendiriyorsa o bakanlıkça onaylanacaktır.

i) Askeri alanlarla güvenlik bölgesi ve özel güvenlik bölgesi gibi anların yasanın yürürlüğe girmesinden itibaren 6 ay içinde bu alanlardaki değişikliğin ise 1 ay içinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bildirilmesi gerekmektedir.

Açıklama: Tasarı ile mevcut yasaya benzer şekilde, askeri alanlar ve özel güvenlik bölgelerinin bildirilmesi zorunluluğu getirilmiştir. İlgili makamca yapılan bildirim sonrasında, taşınmazların tapu kütüğü sayfasına bu yönde kayıt düşülecektir. Taslağa göre tapu kütüğüne askeri bölgeler veya özel güvenlik bölgeleri de bu yönde kayıt yapılmış olması halinde, tapu işlemlerinde söz konusu kayıtlar esas alınacaktır. Uygulamanın Kanunun yürürlüğünden 6 ay sonra başlayacağına ilişkin düzenleme yapılmıştır.

Askeri bölgeler ile özel güvenlik bölgelerine ilişkin kayıtlar güncel olarak yapılacağına göre, tapu kayıtlarında bu yönde kayıt olması halinde yabancı gerçek kişilerin işlem talepleri ret edilecek, kayıt olmaması halinde işlemler yerine getirilmesi gerekecektir. 

j) Tasarı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Maliye Bakanlığına yabancı gerçek kişiler ile tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketlerinin taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinimini, ülke menfaatinin gerektirdiği hallerde, ülke, yer, zaman ve miktar bakımından kısmen veya tamamen yasaklayabilmekte, durdurabilmekte veya sınırlayabilme yetkisi verilmektedir.

Açıklama: Tasarı ile ilgili bakanlıklara yabancı gerçek kişi ve tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimini sınırlayabilme yetkisi verilmiştir. Söz konusu yetki ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde kullanılabilecektir. Söz konusu düzenleme ile bakanlıklara geniş bir kısıtlama yetkisi verilmektedir. 

k) Tasarı ile tasfiye hükümleri getirilmiştir. Buna göre kanuna aykırı edinilen ve kanuni zorunluluk dışında kullanımın tespiti halinde, Maliye Bakanlığıca verilen sürede tasfiye edilmezse, taşınmazlar bakanlıkça tasfiye edilecektir.

Açıklama: Mevcut yasa düzenlemesinde değişiklik yapılmamıştır.

TAPU KANUNUN 36. MADDESİ DEĞİŞİKLİĞİNİN İNCELENMESİ

Tasarı ile Tapu Kanunun 36. maddesinde düzenlenen yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimine ilişkin önemli değişiklikler yapılmıştır.Buna göre ;


Tasarı kapsamındaki şirketler 

Tasarı ile 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28 inci maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere, yabancıuyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya bu hisse oranına sahip olmamakla birlikte yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketleri, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilecek ve kullanabilecektir. 

Açıklama: Tasarı ile mevcut Yasadan farklı bir düzenlemeye gidilmiştir. Tasarıya göre yabancı sermayeli şirketlerin (Uluslararası sermayeli şirketler) Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmesi için yatırımcının şirketteki hisse oranı %50 ve daha fazla olması gerekmektedir. Bu orana sahip olunmaması halinde yabancı yatırımcı yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip olması gerekecektir.

Bu orandan daha az hisseye sahip olunması halinde bu şirketler aynen yerli sermayeli şirketler gibi taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilecektir. (*)  

Yasa kapsamında Türkiye’de Kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketlerin hissedarı olabilecek yabancı kişi ve kuruluşlar şunlardır;

a) Yabancı uyruklu gerçek kişiler. 
b) Yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiler. 
c) Uluslararası kuruluşlar.

Söz konusu şirketler,   4875 Sayılı Doğrudan yabancı yatırımlar Kanununa tabi yabancı sermayeli (Uluslararası sermayeli) şirketlerdir. Tapu işlemleri sırasında Tapu Kanunun 2. maddesi gereğince tapu müdürlüğüne yetki belgesi vereceklerdir. Bu belgede, şirketin Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa tabi olduğu ve tasarının aradığı hususların yazılması gerekmektedir. (Hisse oranı v.s)


Doğrudan yabancı yatırımlar Kanununa tabi yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye’de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması halinde 

1)  Yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olması halinde,

2)  Yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi halinde,

3)  Taşınmaz maliki mevcut uluslararası sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda yüzde elli veya daha fazlasına ulaşması halinde ,

Söz konusu şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere Türkiye’ de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinip kullanabilecektir.

---------------
(*)  Bu husus Tasarının dördüncü paragrafında  ‘’Birinci fıkra kapsamı dışında kalan uluslararası sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. ‘’ şeklinde düzenlenmiştir.


Askeri bölgeler ve özel güvenlik Bölgelerinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi

Taslakla askeri bölgeler ve özel güvenlik bölgelerinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimini ile ilgili mevcut yasadaki düzenlemeye benzer düzenleme yapılmıştır. Ancak mevcut Yasadaki Valilik bünyesinde kurulacak komisyonlara düzenlemede yer verilmemiştir.


Yasanın uygulanmayacağı işlemler 

1) Rehin tesisi.

2) İpotek lehtarının rehinin paraya çevrilmesi suretiyle yapılan takip kapsamındaki mülkiyet edinimleri.

3) Şirket birleşmeleri ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak nakli.

4) Organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri,  teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimleri.


Tasfiye 

Bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı ilgili idarelerce tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenecektir.